Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в паевой фонд недвижимости и получать доход за счёт доверительного управления. Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счёт широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов. В Беларуси этот инструмент пока не получил практического развития, однако законодательная база для создания ПИФов уже существует, а белорусским инвесторам доступны альтернативные способы вложиться в недвижимость.
Предупреждение о рисках: Инвестирование в ценные бумаги и фонды недвижимости связано с риском частичной или полной потери вложенных средств. Стоимость активов может как расти, так и снижаться. Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с квалифицированным финансовым советником. В связи с действующими санкционными ограничениями рекомендуем проверять актуальный статус доступности зарубежных финансовых инструментов для резидентов Республики Беларусь.
Что такое паевой фонд недвижимости?
Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.
В мировой практике ПИФы недвижимости чаще всего создаются для финансирования определённого объекта или группы объектов, например, нового торгового центра или жилого дома. Основными пайщиками фонда становятся крупные инвесторы и девелоперы, для которых участие в ПИФе является альтернативной формой прямому инвестированию.
В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда — паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растёт в цене — стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.
В Беларуси правовую основу для создания ПИФов заложил Закон №52-З от 17 июля 2017 года «Об инвестиционных фондах» (вступил в силу 23 июля 2018 года, актуальная редакция — Закон от 8 июля 2024 года №27-З). Закон предусматривает два типа инвестиционных фондов: акционерный инвестиционный фонд (АИФ) в форме ОАО и паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — открытый, интервальный или закрытый. При этом все ПИФы недвижимости по своей природе являются закрытыми (ЗПИФами), поскольку недвижимость — неликвидный актив, который невозможно быстро продать для выплат пайщикам.
Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа. Некоторые фонды (особенно рентные) выплачивают промежуточный доход в течение срока работы, однако окончательный расчёт с пайщиками происходит при расформировании фонда.
Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами — в среднем от 3–5 до 7–10 лет в зависимости от объекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования — дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.
Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение — определённый процент от стоимости чистых активов.
Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:
- аудитор — контролирует правильность составления отчётности и законность работы фонда;
- оценщик — проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты;
- регистратор — фиксирует, кому и сколько паёв принадлежит (ведёт реестр пайщиков);
- депозитарий — хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.
Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 6% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.
Ситуация в Беларуси: несмотря на наличие законодательной базы, ни один паевой инвестиционный фонд в Беларуси до сих пор не создан. По данным Национального агентства инвестиций и приватизации, основные причины — высокие требования к минимальному размеру активов фонда, сложная процедура аккредитации управляющих организаций в Департаменте по ценным бумагам Минфина и недостаточная развитость фондового рынка страны. Тем не менее белорусским инвесторам доступен ряд альтернативных инструментов для вложений в недвижимость, о которых речь пойдёт далее.
Доходность фондов недвижимости
Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.
К сожалению, руководители ЗПИФов, как правило, не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.
Но косвенно прикинуть доходность можно — на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам от 8% до 20% годовых без учёта налогов. За рубежом доходность фондов недвижимости (REIT) составляет от 4% до 8% в долларах — это более скромно, но и более стабильно.
Для сравнения: белорусский рынок недвижимости в 2024–2025 годах демонстрировал заметный рост. Средняя стоимость квадратного метра в Минске выросла с $1 300 (начало 2024) до $1 800–2 000 (конец 2025), а к началу 2026 года приблизилась к $2 200, что соответствует доходности свыше 20% годовых в долларовом выражении. Впрочем, такие темпы роста не являются нормой и могут не сохраниться в долгосрочной перспективе. Арендная доходность жилой недвижимости в Минске составляет около 4–6% годовых.
Объекты инвестирования фондов недвижимости
В качестве объектов инвестирования паевого фонда недвижимости могут выступать:
- жилая недвижимость — квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
- коммерческая недвижимость — склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д.;
- земельные участки (с постройками и без них);
- недостроенные объекты;
- реконструируемая недвижимость.
Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.
Согласно белорусскому Закону «Об инвестиционных фондах», недвижимое имущество и имущественные права на него (включая земельные участки) могут составлять не более 50% активов закрытого ПИФа и не более 20% активов открытого ПИФа. Остальная часть должна быть размещена в ценных бумагах, финансовых инструментах или драгоценных металлах.
Виды паевых фондов недвижимости
В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:
- строительные — создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
- девелоперские — фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
- земельные — аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
- рентные — создаются для покупки недвижимости и сдаче её в аренду для получения систематической прибыли;
- смешанные — совмещают 2–3 направления.
Отдельная форма — ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF. Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.
Как вложиться в недвижимость в Беларуси?
Поскольку ни один ПИФ недвижимости в Беларуси пока не создан, белорусским инвесторам стоит обратить внимание на альтернативные инструменты. Рассмотрим основные из них.
Жилищные облигации
Жилищные облигации — уникальный для белорусского рынка инструмент, существующий с 2002 года. Застройщик выпускает облигации, где одна облигация эквивалентна одному квадратному метру будущего жилья. Инвестор постепенно выкупает нужное количество облигаций, а после завершения строительства получает квартиру или денежный эквивалент.
На белорусском рынке работает около 25 застройщиков-эмитентов, облигации торгуются на БВФБ (Белорусской валютно-фондовой бирже). По сути, это самый доступный способ инвестировать в строящуюся недвижимость с минимальными рисками — облигации являются именными ценными бумагами, информация об эмитентах размещается в открытом доступе. Погасить облигации можно не только квартирой, но и деньгами — для этого нужно уведомить эмитента за 30 дней, однако возврат средств может занять до 3 месяцев.
Токены строительных компаний (Finstore)
Платформа Finstore.by — площадка цифровых токенов, оператором которой выступает резидент ПВТ (Парка высоких технологий). Среди эмитентов есть строительные компании, предлагающие токены с доходностью до 10% годовых в долларах. Порог входа — от $10, что делает этот инструмент самым доступным для начинающих.
С момента запуска через платформу привлечено более $313 млн, зарегистрировано свыше 23 000 инвесторов и более 130 компаний-эмитентов. Доходы физических лиц от операций с токенами через резидентов ПВТ не облагаются подоходным налогом (ст. 202-1 НК РБ), что делает Finstore особенно привлекательным с налоговой точки зрения. Важно учитывать, что с 1 апреля 2026 года на платформе введены квалификационные статусы инвесторов, которые могут ограничивать доступ к отдельным выпускам токенов.
Фонды банковского управления (ФБУ)
Фонды банковского управления — ближайший аналог ПИФов в Беларуси. Банки объединяют средства клиентов и инвестируют их преимущественно в ценные бумаги и облигации. ФБУ создаются крупными банками — Приорбанком (валютные фонды с минимальным входом от 1 000 EUR) и Альфа-Банком (несколько стратегий с различными профилями доходности).
Однако специализированных ФБУ, ориентированных именно на недвижимость, на белорусском рынке пока нет. Тем не менее часть средств ФБУ может быть вложена в облигации застройщиков, что даёт косвенную экспозицию на рынок недвижимости.
Прямая покупка недвижимости
Для многих белорусов самый понятный способ инвестирования — покупка квартиры для сдачи в аренду. Арендная доходность в Минске составляет 4–6% годовых, при этом наибольшим спросом пользуются компактные квартиры в центральных районах и вблизи станций метро. В последние годы активно развивается формат апарт-отелей.
Основной минус прямой покупки — высокий порог входа. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Минске составляет $65 000–90 000. К тому же инвестор берёт на себя все хлопоты по управлению: поиск арендаторов, ремонт, уплату налогов. Налог при сдаче жилья физическим лицам в Минске — фиксированные 53 BYN в месяц за комнату (ставки на 2026 год), при сдаче организациям — 13% от дохода.
Выгодно ли инвестировать в фонды недвижимости?
Плюсы
В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости — это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счёт своих преимуществ:
- не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими — это делает управляющая компания;
- нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости — достаточно просто купить пай фонда;
- более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
- возможность распределить риски между несколькими фондами;
- некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный поток.
Минусы
Но придётся учитывать и минусы:
- в Беларуси ПИФы недвижимости пока не созданы — инвестировать через этот инструмент на данный момент невозможно;
- низкая ликвидность паёв фонда, сложно выйти из инвестиции;
- длительный срок ожидания расформирования ПИФа — от 3 до 15 лет;
- доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
- достаточно высокие комиссионные — от 1% до 6% от СЧА;
- не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.
Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы: это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретёт пай.
Поэтому начинающему инвестору из Беларуси лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимость — жилищные облигации, токены строительных компаний на Finstore или зарубежные REIT.
Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива для белорусских инвесторов
Зарубежные Real Estate Investment Trust (REIT) — это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, преимущественно в развитых.
Первые REIT появились в США в 60-е годы прошлого века. Их организационно-правовая форма оказалась популярной, и сейчас в мире существуют тысячи трастов более чем в 40 странах. Один из самых крупных фондов — Vanguard Real Estate Index Fund (тикер VNQ), сумма активов которого составляет около 70 млрд долларов, а в портфеле фонда находятся бумаги около 160 компаний.
Имеется 3 основных типа REIT:
- рентные — основной доход фонд получает за счёт сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находиться что угодно — от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
- ипотечные — вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
- гибридные — совмещают оба типа.
По сравнению с закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов варьируется широко — от 10 до 100 и более долларов в зависимости от размера и типа фонда.
Ещё один плюс — большинство REIT выплачивают регулярные дивиденды. Как правило, выплаты происходят ежеквартально, но ряд трастов платят ежемесячно — например, Realty Income, LTC Properties Inc., Gladstone Commercial. Для инвестора, желающего получать стабильный денежный поток, это отличный вариант.
Доступность REIT для белорусских инвесторов
Необходимо сделать важную оговорку. В связи с санкционными ограничениями ЕС и США, доступ белорусских резидентов к западным финансовым рынкам существенно ограничен. Большинство европейских и американских брокеров (Interactive Brokers, Freedom Finance Europe, eToro) прекратили открытие счетов для граждан Беларуси.
Возможные варианты покупки REIT для белорусов:
- Just2Trade — международный брокер с доступом к биржам NYSE, NASDAQ и другим площадкам, принимающий резидентов Беларуси. Подробнее об условиях и комиссиях читайте в нашем обзоре;
- Другие брокеры из нейтральных юрисдикций — например, компании с лицензиями Казахстана, которые также принимают белорусских клиентов. Перед открытием счёта необходимо уточнять актуальную политику конкретного брокера;
- Токенизированная недвижимость — платформы вроде RealT, предлагающие токены, привязанные к реальной недвижимости в США. Токены дают право на долю арендного дохода и торгуются на блокчейне. Этот формат легален в Беларуси в рамках Декрета №8 «О развитии цифровой экономики». Однако следует учитывать, что американские платформы с обязательной KYC-верификацией могут ограничивать доступ для резидентов Беларуси в связи с требованиями OFAC — перед регистрацией необходимо проверять актуальные условия конкретной платформы.
Налогообложение доходов от REIT: дивиденды иностранных компаний облагаются подоходным налогом по ставке 13% (ст. 199 Налогового кодекса РБ). Иностранный брокер не является налоговым агентом — инвестор обязан самостоятельно подать декларацию до 31 марта следующего года и уплатить налог до 1 июня. При этом налог, удержанный за рубежом, засчитывается при уплате белорусского налога по ст. 224 НК РБ — но не более суммы белорусского налога. Например, если США удержали 30% с дивидендов REIT, а белорусский налог составляет 13%, то зачитываются только 13%, а разница в 17% остаётся невозвратной потерей инвестора.
Заключение
Таким образом, паевой фонд недвижимости — перспективный инструмент для долгосрочного сохранения и приумножения средств, однако в Беларуси он пока существует только «на бумаге»: Закон №52-З принят, налоговые льготы до 2030 года предусмотрены, но ни один фонд не создан. Доходность фондов недвижимости в мировой практике составляет 8–20% годовых, но сопряжена с рисками ликвидности, непрозрачности и зависимости от качества управления.
Для белорусских инвесторов наиболее реальные альтернативы — жилищные облигации (уникальный национальный инструмент с низким порогом входа), токены строительных компаний на Finstore и прямая покупка недвижимости. Зарубежные REIT остаются привлекательным вариантом с точки зрения ликвидности и регулярных дивидендов, однако доступ к ним для белорусов значительно ограничен санкциями. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется проверять актуальный санкционный статус конкретных брокеров и платформ.
