Гостиница зарабатывает на простой вещи. Человеку нужно где-то ночевать в поездке, и этот спрос никуда не денется, пока не изобретут телепортацию. На этом и держатся инвестиции в отели как класс вложений. Но для инвестора из Беларуси в 2026 году у этой темы своя конфигурация. Купить акции Hilton через брокера всё ещё реально, доступ к мировым отельным бумагам сохранили международные площадки, которые работают с белорусами, а налог на зарубежный дивиденд устроен щадяще.
Зато собственный рынок отельных инструментов в стране тонкий, биржевых фондов недвижимости и публичных гостиничных сетей на нём попросту нет, а доходные апартаменты только нащупывают формат. Ниже разберём все рабочие способы вложиться в гостиничный бизнес, сколько они приносят на самом деле и кому какой подходит.
Предупреждение о рисках: Инвестирование в ценные бумаги и недвижимость связано с риском частичной или полной потери вложенных средств. Стоимость активов может как расти, так и снижаться. При работе с зарубежными брокерами дополнительно проверяйте их санкционный статус и возможность ввода и вывода средств для резидентов Беларуси. Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным финансовым советником.
Почему гостиничный бизнес интересен инвестору
Спрос, который трудно отменить
Международный туризм в 2025 году поставил рекорд. По данным UN Tourism, мир принял около 1,52 млрд международных туристов, на 4% больше прошлогоднего, а доходы отрасли дошли до 1,9 трлн долларов. Это уже выше допандемийного 2019 года, и спрос продолжает смещаться к путешествиям как к норме жизни, а не роскоши.
В Беларуси за этим стоит государство. Гостеприимство сделали отдельной экономической ставкой. Госпрограмма «Туризм» на 2026–2030 годы ставит цель поднять долю отрасли в ВВП примерно с 2-х процентов до 4,5% и увеличить номерной фонд гостиниц и санаториев на 30%. На программу заложено около 1,78 млрд белорусских рублей.
Спрос на отели не отменит технический прогресс. Чтобы он исчез, человечеству пришлось бы перестать ездить в командировки, на отдых и к родным сразу, а это сценарий из фантастики. Отсюда и репутация сектора как защитного на длинной дистанции.
Что показывает рынок в 2025–2026 годах
Свежие цифры заставляют отказаться от лозунга «отели всегда растут». В США 2025 год принёс первое с пандемии снижение загрузки. По данным CoStar, средняя заполняемость опустилась до 62,3%, а выручка на номер (RevPAR) даже снизилась примерно на 0,3%.
В Европе картина мягче, CBRE фиксирует рост RevPAR примерно на 2,8%. Внутри сектора разрыв вырос. Люксовые отели прибавили около 3%, а эконом-сегмент потерял порядка 4,4% RevPAR, потому что массовый турист стал экономнее.
Беларусь идёт своим темпом. Главное событие года в гостеприимстве случилось в декабре, когда в Минске открылся Waldorf Astoria, первый по-настоящему люксовый отель страны на 155 номеров.
Но настоящий мотор белорусского рынка не отели, а санатории. По итогам 2025 года они показали рекордную загрузку 84,6%, выручку свыше 1,5 млрд рублей и экспорт услуг на 175 млн долларов, забронированы на полгода вперёд. Это та ниша, где спрос реально упирается в потолок предложения.
| Показатель 2025 | США | Европа | Беларусь |
|---|---|---|---|
| Средняя загрузка | 62,3% | ~68–70% | 38,5% (Минск 52,7%) |
| Динамика RevPAR г/г | −0,3% | +2,8% | нет публичных данных |
| Главный тренд | охлаждение | умеренный рост | рост фонда, санаторный бум |
Как читать гостиничный бизнес через RevPAR, ADR и загрузку
Прежде чем выбирать инструмент, стоит освоить три показателя, на которых держится вся отраслевая аналитика. Без них квартальный отчёт отельной компании или презентация апарт-проекта выглядят набором красивых слов.
- Загрузка (occupancy) показывает, какая доля номеров продана. Формула простая, это проданные номера, делённые на все доступные. Заполняемость в 70% значит, что семь номеров из десяти приносят деньги, а три простаивают.
- ADR (Average Daily Rate) измеряет среднюю цену проданного номера за ночь. ADR считают как выручку от номеров, делённую на число занятых номеров. Это индикатор ценовой силы бренда. Дорогой отель в центре Минска и хостел у вокзала живут в разных диапазонах ADR.
- RevPAR (Revenue Per Available Room) соединяет первые два показателя и потому считается главным. Выручку на доступный номер получают перемножением загрузки и ADR либо делением всей номерной выручки на весь фонд, включая пустые номера. В этом и сила метрики. Отель может задрать цены, но если номера пустуют, RevPAR это вскроет.
Эти же три буквы пригодятся при оценке физического объекта. Если девелопер апарт-отеля обещает доходность, но молчит о прогнозной загрузке и ADR, расчёт строить не на чем.
Все способы инвестировать в отели на одной карте
Вложиться в гостиничный бизнес можно принципиально разными способами, и они расходятся по порогу входа в сотни раз. Одни требуют пары десятков долларов и брокерского приложения, другие начинаются от шестидесяти тысяч долларов и юридического сопровождения. Ниже вся карта на одном экране, а затем разберём ключевые ветки подробно.
| Способ | Порог входа | Ориентир доходности | Ликвидность | Главный риск | Из РБ в 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Акции гостиничных сетей | от 1 акции | рост курса + малые дивиденды | высокая | инфраструктура, фондирование | через межд. брокера |
| Гостиничные REIT | от 1 пая | дивиденды 3–9% | высокая | налог 30% у источника (зачёт в РБ) | через межд. брокера |
| Hospitality ETF | от 1 пая | дивиденды + рост | высокая | тот же | через межд. брокера |
| Токены недвижимости (Finstore, ПВТ) | от $10 | как у цифровой облигации | низкая | отельных выпусков пока нет | да, локально |
| Рос. отельные бумаги (Cosmos, ЗПИФ) | от 1 бумаги | рост + рента | средняя | статус нерезидента, налог | через рос. брокера |
| Кондо-отель / сервисные апартаменты | от ~$60 тыс. | заявл. ~4%, реально ниже | низкая | заявленная ≠ реальная | да |
| Краудлендинг / прямой заём | от сотен $ | договорная | очень низкая | дефолт, нет профильных площадок | ограниченно |
| Облигации компаний (БВФБ) | от небольших сумм | купон | средняя | нет отельных эмитентов | да, локально |
Карта делится на две большие зоны. Слева бумажные инструменты, где вы покупаете долю в чужом отельном бизнесе через биржу и в любой момент можете выйти. Справа реальные активы, где вы становитесь совладельцем конкретных метров с высоким порогом и слабой ликвидностью.
Для белоруса в 2026 году добавилась третья ось, доступность. Мировые отельные бумаги достижимы через международного брокера, который принимает резидентов Беларуси, но завести и вывести деньги мешают санкции против банков. Российские отельные бумаги доступны через российского брокера, но уже на правах нерезидента с повышенным налогом. А вот собственно белорусских биржевых инструментов под эту тему почти нет.
Акции гостиничных сетей и hospitality ETF
Самый прямой способ вложиться в отели через биржу, это купить акции компании, которая ими управляет. Крупнейшие сети давно публичны. Hilton (HLT), Marriott (MAR) и Hyatt (H) торгуются в США, британская InterContinental (IHG) в Лондоне и Нью-Йорке, бюджетная Choice Hotels (CHH) на бирже NASDAQ, а растущий китайский Atour (ATAT) вышел на IPO в 2022 году.
Важный нюанс, о котором забывают новички. Гиганты вроде Marriott и Hilton почти не владеют зданиями. Они работают по модели asset-light, то есть зарабатывают на франшизе и управлении чужими отелями. Отсюда высокая рентабельность и заоблачные мультипликаторы.
На середину июня 2026 года Hilton торговался с P/E около 52, а дивидендная доходность не дотягивала и до 0,2%. Покупая такие бумаги, вы делаете ставку на рост бренда и франчайзинговой выручки, а не на дивиденды.
Для инвестора из Беларуси главный вопрос здесь не «какую акцию выбрать», а «как до неё дотянуться и чем заплатить». Сам брокерский доступ к американским биржам у белоруса есть, счёт под акции США открывают международные площадки вроде Just2Trade, которые продолжают принимать резидентов страны.
Сложнее с фондированием, потому что большинство белорусских банков под санкциями и отрезано от части переводов. На практике деньги заводят картами несанкционных банков, счетами в соседних странах или иными обходными каналами, и эту логистику стоит продумать до открытия счёта.
Акции сетей, это история про рост, а не про ренту, и для белоруса она упирается не в запрет, а в инфраструктуру перевода денег.
Гостиничные REIT
Если акции сетей, это ставка на управление брендом, то гостиничные REIT, это ставка на саму недвижимость и её арендный поток. REIT (Real Estate Investment Trust), это фонд, который владеет портфелем отелей и сдаёт их операторам.
Главная особенность закреплена законом. По §857 Налогового кодекса США, REIT обязан направлять на дивиденды не менее 90% налогооблагаемого дохода. Поэтому такие фонды платят щедрее обычных акций.
Для белорусского инвестора здесь приятный сюрприз в налогах. Дивиденды американских REIT удерживаются у источника по ставке 30%, потому что договорная льгота сейчас не работает. Но в Беларуси работает зачёт. Уплаченный за рубежом налог можно зачесть в счёт своего подоходного, а поскольку удержанные 30% уже выше белорусской ставки, доплачивать в бюджет ничего не нужно. Итоговая нагрузка остаётся на уровне тех же 30%, без второго круга обложения. Подробнее об этом в налоговом разделе ниже. Базовое устройство REIT, виды фондов и их роль в портфеле разобраны в отдельном обзоре гостиничных REIT.
Белорусский рынок, токены и российский трек
Пока мировые отельные бумаги покупаются через международного брокера, у местного рынка к этой теме почти нет готовых инструментов, и это нужно понимать честно. Собственно белорусской отельной полки на бирже не существует.
Белорусская валютно-фондовая биржа устроена иначе. Оборот на ней почти на 99% облигационный, акции занимают доли процента, и частное лицо торгует только через лицензированного брокера. Главное, чего тут нет, это фондов недвижимости. Закрытый паевой фонд по белорусским правилам не может держать в недвижимости больше половины активов, поэтому полноценного рентного фонда недвижимости здесь не собрать. Публичных гостиничных сетей с ликвидными акциями на бирже тоже нет, отрасль в стране либо государственная, либо частная непубличная.
Что-то близкое предлагает площадка токенизации Finstore из белорусского Парка высоких технологий. Токен здесь экономически похож на цифровую облигацию компании, порог входа стартует от десяти долларов, а доход от токенов резидентов ПВТ освобождён от подоходного налога. Минус в том, что отельных выпусков на платформе пока нет, и токенизация прав на недвижимость тормозится отсутствием отдельного регулирования. Это скорее перспективный канал, чем рабочий способ зайти в гостиницы сегодня.
Остаётся российский трек. Резидент Беларуси может открыть счёт у российского брокера и торговать на Московской бирже, где сосредоточены отельные истории региона. Самая громкая из них, это подготовка IPO Cosmos Hotel Group, крупнейшей гостиничной сети России из АФК «Система». По итогам 2025 года сеть управляет 44 отелями более чем на 11 000 номеров и, по данным отчётности, нарастила выручку на 20% до 20,9 млрд рублей. Загвоздка для белоруса в статусе. На российском рынке он торгует как нерезидент, а это означает повышенный налог и те же инфраструктурные риски чужой юрисдикции.
Кондо-отели и сервисные апартаменты
Здесь начинается территория реальных метров. Вместо доли в чужом бизнесе инвестор покупает конкретный номер и получает доход от его сдачи. Звучит как пассивная мечта, но именно в этом сегменте больше всего маркетингового тумана, поэтому разберём его дотошнее.
Сначала о терминах, потому что их постоянно путают, а разница принципиальна для кошелька.
| Формат | Что покупаете | Доход | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Кондо-отель | право собственности на номер | доля от сдачи через УК | можно продать, завещать, заложить |
| Сервисные апартаменты | апартамент в доходной программе | аренда через оператора | низкая, рынок узкий |
| Таймшер | лишь право пользования по неделям | дохода нет, только отдых | почти нулевая, перепродать крайне трудно |
Таймшер сразу выносим за скобки. Это не инвестиция, а форма предоплаченного отдыха, заработать на нём практически невозможно. А вот кондо-отели и сервисные апартаменты, это рабочая модель, хотя в Беларуси она пока в зачаточном состоянии.
Схема выглядит так. Девелопер строит апарт-комплекс, продаёт отдельные юниты инвесторам, а управляющая компания сдаёт их как гостиничные номера и делится выручкой. В Беларуси у этого формата короткая история и пока без громких успехов. Первый крупный проект Comfort Apartment Hotel начала прошлого десятилетия закончился тем, что большинство юнитов перевели в жилой статус и распродали с аукционов. Сегодня формат пробует перезапуститься в крупных минских комплексах, где апартаменты продают от полутора тысяч долларов за квадратный метр, а вход в студию начинается примерно от шестидесяти тысяч долларов.
Посчитаем на круглых числах. Студия за 64 тысячи долларов при заявленной доходности 4% приносит около 2 560 долларов валовой выручки в год. После налога на сдачу нежилого помещения, комиссии управляющей компании и эксплуатационных сборов чистыми остаётся в лучшем случае около 1 800 долларов, или порядка 3% годовых на вложенный капитал.
Окупаемость одной только арендой растягивается за тридцать лет, и весь расчёт держится на надежде, что метр подорожает. Прежде чем замораживать такие деньги на столь долгий срок, эти проценты стоит честно сравнить с валютным депозитом и зарубежными отельными REIT.
При покупке на стадии стройки проверяйте механизм защиты денег дольщика и помните, что гарантий, привычных по жилым новостройкам, на нежилые апартаменты может не быть. История первого белорусского апарт-отеля, где юниты в итоге ушли в жильё, это лучшая иллюстрация, почему договор и репутацию застройщика тут читают вдвойне внимательно.
Отдельная боль, это качество управляющей компании. Доход инвестора целиком зависит от того, насколько честно и эффективно УК заполняет номера и считает выручку. Прозрачность расчётов в этом сегменте оставляет желать лучшего, а сменить оператора в готовом комплексе почти невозможно. Поэтому проверять репутацию УК и условия договора нужно строже, чем сам объект.
Общая логика покупки физического номера, доходность и налоги по аренде совпадают с обычной инвестиционной недвижимостью, которую мы разбирали в обзоре вложений в недвижимость.
Краудфандинг, краудлендинг и прямой заём
Гостиница, это не обязательно башня на тысячу номеров. Это может быть и мини-отель на десяток комнат, авторам которого нужны деньги. Так появляется ещё один способ, коллективное финансирование через инвестиционные платформы.
Различают две модели. При краудфандинге инвестор получает долю в проекте, при краудлендинге выдаёт заём под процент. В Беларуси этот рынок легализован и поднадзорен.
Ближе всего к теме подходит уже упомянутая токенизация через Finstore, где гостиничный проект теоретически может выпустить цифровые облигации. Но пока это единичные истории, а не рынок. Базовую механику коллективных инвестиций и, что важнее, типичные провалы стоит изучить до первого вложения.
Что специфично в налогах отельных инвестиций
Налоговая сторона часто решает, какой способ вложиться в отели выгоднее, поэтому пройдёмся по ключевым ставкам для резидента Беларуси. Здесь только то, что специфично именно для гостиничной темы.
Доход от продажи ценных бумаг и дивиденды облагаются подоходным налогом. С 2026 года в стране действует прогрессивная шкала, 13% при годовом доходе до 350 тысяч рублей, 25% в коридоре до 600 тысяч и 30% сверх того (ст. 214 НК РБ). Для большинства частных инвесторов это означает рабочую ставку 13%. По иностранным бумагам доход декларируется самостоятельно по итогам года.
А вот зарубежные дивиденды устроены удачнее, чем можно подумать. Соглашение об избежании двойного налогообложения с США частично приостановлено, поэтому американская сторона удерживает с дивиденда REIT или сети полные 30% у источника. Но статья об устранении двойного налога продолжает действовать, и по ст. 224 НК РБ белорус вправе зачесть этот удержанный налог в счёт своего подоходного. Так как 30% уже выше белорусской ставки, доплачивать в бюджет нечего, и реальная нагрузка останавливается на 30%, без второго круга обложения. Для высокодоходных REIT это заметно бережёт доходность.
Налоговых льгот для инвестора в Беларуси при этом немного. Аналога индивидуального инвестиционного счёта здесь не существует, а освобождение по долгосрочному владению акциями отменили ещё с 2025 года. Так что оптимизировать налог на бумаги особо нечем, выигрыш белоруса не в льготах, а именно в работающем зачёте иностранного налога.
| Инструмент | Налог на доход и прирост | Дивиденды | Особенности РБ |
|---|---|---|---|
| Иностр. акции и гостиничные REIT | 13% (декларируете сами) | 30% в США, зачёт в РБ, доплаты нет | нет ЛДВ и ИИС |
| Токены недвижимости (Finstore, ПВТ) | доход освобождён (ст. 202-1) | — | только токены резидентов ПВТ |
| Кондо-отель и апартаменты (аренда) | НПД или ИП (нежилое) | — | фиксированный налог не применяется |
| Облигации компаний (РБ) | освобождены в пределах рефи+5 пп | — | гособлигации без налога |
Отдельно про апартаменты. Поскольку юридически это нежилое помещение, удобный фиксированный налог для физлица к их сдаче с 2026 года не применяется. Остаётся либо платить налог на профессиональный доход, либо оформлять ИП. Это ещё одна причина закладывать налоги в расчёт доходности апарт-проекта заранее.
Преимущества и риски инвестиций в отели
Сначала сильные стороны, затем то, о чём предпочитают молчать продавцы.
Сильные стороны:
- Структурный спрос. Потребность в ночлеге не исчезает с прогрессом, а в Беларуси отрасль ещё и подпёрта государственной программой с целью довести долю туризма в ВВП до 4,5% к 2030 году.
- Защита от инфляции. Отель пересматривает цены хоть каждый день, в отличие от облигации с фиксированным купоном.
- Широкий выбор порога входа. Зайти можно и за десятки долларов через зарубежный пай REIT, и за десятки тысяч через собственный номер.
- Мягкий налог на зарубежный дивиденд. Работающий зачёт иностранного налога избавляет белоруса от двойного обложения зарубежного дивиденда.
Слабые стороны:
- Цикличность и сезонность. В кризис поездки режут первыми, а загрузка курортного отеля зимой и летом отличается кратно.
- Тонкий внутренний рынок. Биржевых отельных инструментов в самой Беларуси по сути нет, выбор смещён в зарубежные бумаги и нишевую недвижимость.
- Разрыв обещаний и реальности в апартаментах. Даже витринные 4% годовых это прогноз без подтверждённой статистики, а реальная отдача обычно ниже.
- Инфраструктурный риск фондирования. Брокерский доступ к зарубежным биржам есть, но завести и вывести деньги мешают санкции против белорусских банков.
- Низкая ликвидность реальных активов. Продать номер в апарт-проекте быстро и без дисконта получается редко.
Сложите это вместе, и вырисовывается профиль сектора. Отели умеют обгонять рынок на благоприятном отрезке, но требуют терпения к просадкам и трезвой оценки каждого инструмента. Это добавка к портфелю, а не его фундамент.
Какой инструмент какому профилю подходит
Универсального «лучшего способа» вложиться в отели не существует, выбор зависит от капитала, горизонта и готовности возиться с недвижимостью. Сведём логику выбора в одну таблицу.
| Профиль инвестора | Что подходит | Чего избегать |
|---|---|---|
| Новичок с малым капиталом, хочет пассивно | гостиничные REIT и ETF через межд. брокера | кондо-отель, прямой заём в стройку |
| Готов вложить «в свои метры» $60–70 тыс. | сервисные апартаменты с проверенной УК | проекты с обещаниями двузначной доходности |
| Есть зарубежный брокерский доступ | гостиничные REIT, акции сетей, hospitality ETF | концентрация в одном тикере |
| Верит в региональный туризм | рос. отельные бумаги через рос. брокера, нишевая недвижимость | таймшер |
| Высокий аппетит к риску | токены и краудлендинг малой долей | весь капитал в один проект |
Логика простая по сути. Чем меньше капитал и желание управлять, тем ближе к биржевым бумагам через международного брокера. Чем больше денег, горизонт и вера в конкретный объект, тем оправданнее физическая недвижимость. А российские отельные истории вроде Cosmos белорусу доступны, но уже с поправкой на статус нерезидента, и закладывать эту наценку нужно заранее.
Заключение
Инвестиции в отели остаются осмысленным способом диверсифицировать портфель, но белорусскому инвестору приходится собирать этот пазл из не самых очевидных деталей. Прямая дорога к мировым отельным сетям и REIT открыта через международного брокера, а налог на их дивиденды не оборачивается двойным обложением. Зато собственный рынок почти не предлагает биржевых инструментов под эту тему, поэтому реальный набор для белоруса это зарубежные бумаги плюс нишевая местная недвижимость, а не несуществующие локальные фонды.
Главный вывод не зависит от страны. Гостиничный бизнес, это циклическая добавка к портфелю, а не его основа. Один-два инструмента из этой статьи, выбранные под ваш капитал и горизонт, способны усилить диверсификацию и дать экспозицию на растущий внутренний и мировой туризм. Но собирать весь портфель из отельных активов не стоит, как бы заманчиво ни выглядели цифры в презентациях.
· еженедельно по субботамГлавное за неделю: разборы, инструменты и налоги РБ — за 5 минут.
